17.05.2015 in Fraktion

Wohnungsbau nach dem "Ludwigsburger Modell"

Wohnungsbau Plus

Zukunftsfähige Wohnungspolitik für Reutlingen    -    „Ludwigsburger Modell“

Ein Antrag der SPD-Fraktion (06.05.2015)

die SPD-Fraktion beantragt

1. Der Gemeinderat der Stadt Reutlingen fasst den Grundsatzbeschluss, dass neue Wohnbaugebiete im Stadtgebiet ab einer Größe von 3.000 m² nur dann ausgewiesen werden, wenn der Stadt zuvor Gelegenheit gegeben wurde, alle dazugehörigen Grundstücke käuflich zu erwerben.

2. Dieser Grundsatzbeschluss wird durch eine zu erarbeitende Vorkaufssatzung abgesichert.

3. Von den so gewonnenen Flächen sind 30% für die Verwirklichung von für Mietwohnraum, der auch für untere und mittlere Einkommensgruppen bezahlbar sein soll, in Form von Geschosswohnungsbau vorzusehen, der sowohl von der GWG Reutlingen als auch von privaten Wohnungsbauinvestoren realisiert werden kann. 20% des so geschaffenen Mietwohnraums sind mit einer Sozialbindung von 40jähriger Dauer zu versehen.

4. In Ausnahmefällen und wenn die Stadt Reutlingen zustimmt, sollen private Bauträger mit Hilfe von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen selbst Bauland entwickeln können.

5. Eine sinnvolle Koppelung mit Elementen des sog. „München-Modells“ wird geprüft und gegebenenfalls in die Beratung eingebracht.

Begründung:

Der Grundsatzbeschluss bedeutet, dass ausschließlich die Stadtverwaltung mit den Eigentümern in Frage kommender Grundstücke verhandelt. Ist der geforderte Preis zu hoch, scheitert der Kauf und an dieser Stelle entsteht kein Neubaugebiet! Die Stadt Reutlingen soll so in die Lage versetzt werden, festzulegen, wo zusätzliches Bauland entstehen wird und wo nicht. Sie soll über die Qualität, die Art und das Maß der Bebauung bestimmen.

Die Stadt Reutlingen stellt sich mit diesen Maßnahmen ihrer Verantwortung, bezahlbaren Wohnraum insbesondere für untere und mittlere Einkommensgruppen zu schaffen.

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17.05.2015 in Fraktion

Wohnungsbaufonds nach dem "Salzburger Modell" für die Region Neckar-Alb

Wohnungsbau Plus

Zukunftsfähige Wohnungspolitik für Reutlingen    -   

„revolvierender Wohnbaufonds“ nach dem „Salzburger Modell“

Ein Antrag der SPD-Fraktion (12.05.2015)

die SPD-Fraktion beantragt

1. Die Stadt Reutlingen prüft als weitere Maßnahme zur Förderung des Wohnungsneubaus in der Stadt den Aufbau eines sog. „revolvierenden Wohnbaufonds“ auf regionaler Basis, der sich selbstständig rückfinanziert und den Haushalt so zunehmend von Ausgaben für den Wohnungsbereich entlastet. Sie orientiert sich dabei an dem im österreichischen Bundesland Salzburg seit 2006 erfolgreichen Fonds-Modell sowie an den in Deutschland existierenden „revolvierenden Wohnbaufonds“ in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein.
2. Die zum Aufbau eines solchen Fonds notwendigen Mittel werden beispielsweise als zinsgünstige Kredite bei der KfW sowie aus Mitteln der EU für umweltrelevante Investitionen geriert.
3. Die Stadt Reutlingen sucht für diesen innovativen Fonds Partner in der Region „Neckar-Alb“ und nimmt zu diesem Zweck mit den Gemeinden in der Region, in denen ebenfalls Wohnungsknappheit besteht, Kontakt auf.

Begründung:

Im Jahre 2012 hat das „European Housing Forum“ (Europäische Plattform für Wohnen) den „revolvierenden Wohnbaufonds“ des österreichischen Bundeslandes Salzburg als „hervorragendes Modell“ beurteilt, das nachhaltige Investitionen in den Neubau und die Sanierung von Wohnraum mit dem klaren Ziel der Senkung der Wohnkosten für die Bewohner und Bewohnerinnen verbindet und ihn als „Best-Practise-Beispiel für EU-Regionen“ ausgezeichnet.

In einer Zeit, in der selbst kommunale Wohnungsbaugesellschaften bei ihren Berechnungen für Neubauten kaum auf eine Miete unter acht Euro Netto-Kalt pro Quadratmeter kommen, macht es Sinn, über Modelle nachzudenken, die gänzlich ohne das Geld privater Banken auskommen. Ein „revolvierender Wohnbaufonds“ nach Salzburger Muster dient einzig und allein dem Zweck, Wohnraum zu schaffen. Kommunale und private Bauträger holen sich ihre Kredite zum Bau der Häuser nicht mehr bei der Bank, sondern bekommen das Geld aus dem Fonds. So gehen die Einnahmen aus den Mieten nicht mehr indirekt über die Zinszahlungen an die Banken, sondern die Zinsen und Tilgungen werden an den Wohnbaufonds zurückbezahlt. Was sonst also den Banken als Verdienst zufließen würde, fließt so in billigere Mieten und mehr Bauvolumen.

Aus dem Fonds werden Kredite an Bauträger von Mietwohnungen und Bauherren von selbstgenutztem Wohneigentum sowie für die Sanierung von Mietwohnungen im Bestand vergeben. Die Laufzeit beträgt etwa 30 Jahre, die Verzinsung 1 bis 2,5 Prozent, je nach Förderart für Mietwohnungen oder selbst genutzte Eigenheime.

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17.05.2015 in Fraktion

Zukunftsfähiger Wohnungsbau nach den "München-Modell" für Reutlingen

Wohnungsbau Plus

Zukunftsfähige Wohnungspolitik für Reutlingen    -    „München-Modell“

Ein Antrag der SPD-Fraktion (05.05.2015)

die SPD-Fraktion beantragt

Die Stadt Reutlingen ergreift zur Förderung des Wohnungsneubaus in der Stadt zusätzliche Maßnahmen, die über das Wohnungsbauprogramm der GWG Reutlingen für die kommenden Jahre hinausgehen und diese ergänzen. Sie orientiert sich dabei unter anderem eng am sog. „München-Modell“ und dem Konzept der sog. „Sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBoN), das seit 1994 mit beeindruckendem Erfolg in der bayerischen Landeshauptstadt erprobt ist. Von den Maßnahmen können sowohl kommunale, als auch private Wohnungsbauträger profitieren.

Begründung:

Die von der Bodenwertsteigerung eines neuen Bebauungsplans profitierenden sog. „Planungsbegünstigten“ werden entsprechend dem Münchner Konzept der „Sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBoN) an den Folgekosten der Planung beteiligt.

Dies betrifft die Erschließung der benötigten Grundstücke, die Bereitstellung der sozialen Infrastruktur für Kinder, den Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft und die zügige Umsetzung der Planungen mittels Baupflicht.

Einer der zentralen Punkte dabei ist, dass die „Planungsbegünstigten“ bei der Schaffung neuen Wohnraums in die Pflicht genommen werden. Dabei soll ein angemessener Teil der neuen Wohnungen für untere und mittlere Einkommen vorgehalten werden. Die sog. „Förderquote“ beträgt 30%. In der Praxis gilt, dass 20% für den geförderten Mietwohnungsbau und 10% für geförderte Eigentumswohnungen zu verwenden sind, wobei die Sozialbindungsdauer für geförderte Mietwohnungen grundsätzlich 40 Jahre beträgt. Durch den genannten Anteil an geförderten Eigentumswohnungen soll es auch Haushalten mit mittlerem Einkommen ermöglicht werden, in der Stadt preisgünstiges Wohneigentum zu erwerben. Durch diese Vorgaben der Stadt wird eine breite Streuung von Einkommensgruppen in den Wohnquartieren erreicht; Ghettobildung wird so verhindert. Die Anwendung der SoBoN stellt ein wirksames Mittel dar, um Gentrifizierungsprozesse einzudämmen.

Das Konzept gewährleistet, dass sowohl in Zeiten kommunaler Finanznot als auch in Zeiten mit stark angespanntem Wohnungsmarkt dringend erforderliches Baurecht einschließlich der entsprechenden Infrastruktureinrichtungen geschaffen werden kann.

Ausdrücklich wird in diesem Zusammenhang auf die Anträge (GR-Drucksache 08/140/04.1) Nr. 7 vom 22.10.2008 (Förderung des allgemeinen Sozial-Mietwohnungsbaus in Reutlingen durch geeignete Maßnahmen (UA0350) und Nr. 8 vom 22.10.2008 (Förderung von adäquatem, bezahlbarem Mietwohnraum für Familien mit mehreren Kindern) der SPD-Fraktion zum Doppelhaushalt 2009/2010 und (GR-Drucksache 14/140/04.1) Nr. 12 vom 20.10.2014 („Fair Wohnen“ – erschwingliche Mietwohnungen im Neubau) zum Doppelhaushalt 2015/2016 sowie auf den Antrag (GR-Drucksache 09/005/66) „Mietwohnungsbau auf dem Gelände Christophstraße“ vom 12.10.2009 hingewiesen.

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17.05.2015 in Fraktion

Zukunftsfähiger Wohnungsbau nach den "München-Modell" für Reutlingen

Wohnungsbau Plus

Zukunftsfähige Wohnungspolitik für Reutlingen    -    „München-Modell“

Ein Antrag der SPD-Fraktion (05.05.2015)

die SPD-Fraktion beantragt

Die Stadt Reutlingen ergreift zur Förderung des Wohnungsneubaus in der Stadt zusätzliche Maßnahmen, die über das Wohnungsbauprogramm der GWG Reutlingen für die kommenden Jahre hinausgehen und diese ergänzen. Sie orientiert sich dabei unter anderem eng am sog. „München-Modell“ und dem Konzept der sog. „Sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBoN), das seit 1994 mit beeindruckendem Erfolg in der bayerischen Landeshauptstadt erprobt ist. Von den Maßnahmen können sowohl kommunale, als auch private Wohnungsbauträger profitieren.

Begründung:

Die von der Bodenwertsteigerung eines neuen Bebauungsplans profitierenden sog. „Planungsbegünstigten“ werden entsprechend dem Münchner Konzept der „Sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBoN) an den Folgekosten der Planung beteiligt.

Dies betrifft die Erschließung der benötigten Grundstücke, die Bereitstellung der sozialen Infrastruktur für Kinder, den Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft und die zügige Umsetzung der Planungen mittels Baupflicht.

Einer der zentralen Punkte dabei ist, dass die „Planungsbegünstigten“ bei der Schaffung neuen Wohnraums in die Pflicht genommen werden. Dabei soll ein angemessener Teil der neuen Wohnungen für untere und mittlere Einkommen vorgehalten werden. Die sog. „Förderquote“ beträgt 30%. In der Praxis gilt, dass 20% für den geförderten Mietwohnungsbau und 10% für geförderte Eigentumswohnungen zu verwenden sind, wobei die Sozialbindungsdauer für geförderte Mietwohnungen grundsätzlich 40 Jahre beträgt. Durch den genannten Anteil an geförderten Eigentumswohnungen soll es auch Haushalten mit mittlerem Einkommen ermöglicht werden, in der Stadt preisgünstiges Wohneigentum zu erwerben. Durch diese Vorgaben der Stadt wird eine breite Streuung von Einkommensgruppen in den Wohnquartieren erreicht; Ghettobildung wird so verhindert. Die Anwendung der SoBoN stellt ein wirksames Mittel dar, um Gentrifizierungsprozesse einzudämmen.

Das Konzept gewährleistet, dass sowohl in Zeiten kommunaler Finanznot als auch in Zeiten mit stark angespanntem Wohnungsmarkt dringend erforderliches Baurecht einschließlich der entsprechenden Infrastruktureinrichtungen geschaffen werden kann.

Ausdrücklich wird in diesem Zusammenhang auf die Anträge (GR-Drucksache 08/140/04.1) Nr. 7 vom 22.10.2008 (Förderung des allgemeinen Sozial-Mietwohnungsbaus in Reutlingen durch geeignete Maßnahmen (UA0350) und Nr. 8 vom 22.10.2008 (Förderung von adäquatem, bezahlbarem Mietwohnraum für Familien mit mehreren Kindern) der SPD-Fraktion zum Doppelhaushalt 2009/2010 und (GR-Drucksache 14/140/04.1) Nr. 12 vom 20.10.2014 („Fair Wohnen“ – erschwingliche Mietwohnungen im Neubau) zum Doppelhaushalt 2015/2016 sowie auf den Antrag (GR-Drucksache 09/005/66) „Mietwohnungsbau auf dem Gelände Christophstraße“ vom 12.10.2009 hingewiesen.

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17.05.2015 in Fraktion

Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum in Reutlingen

Flankierende Maßnahmen einer zukunftsfähigen kommunalen Wohnungspolitik II

Einführung des Zweckentfremdungsverbots für Wohnraum in Reutlingen

Ein Antrag der SPD-Fraktion (29.04.2015)

die SPD-Fraktion beantragt

Der Gemeinderat der Stadt Reutlingen beschließt eine von der Stadtverwaltung zu erstellende Satzung über ein Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum.

Begründung:

Mit Beschluss des Landtages Baden-Württemberg vom 18.12.2013 über das Gesetz betreffend das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) wurde die Grundlage dafür geschaffen, dass nun die Gemeinden selbst bei Bestehen einer Wohnraummangellage über eine kommunale Satzung begrenzt auf 5 Jahre ein Zweckentfremdungsverbot anordnen können.

Ziel eines Zweckentfremdungsverbotes (die treffendere Bezeichnung wäre „Zweckentfremdungsgenehmigungsvorbehalt“) ist der Erhalt des Wohnraumangebotes in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und in denen dem Wohnraummangel nicht in einem überschaubaren Zeitraum mit anderen Mitteln abgeholfen werden kann. Es dient also der Bekämpfung von örtlichem Wohnungsmangel. Eine örtliche Wohnraummangellage kann auf diese Weise in einem begrenzten Zeitraum von 5 Jahren „abgefedert“ werden, bis andere wohnungspolitische und insbesondere wohnugsbaupolitische Maßnahmen greifen.

Zudem stellt die Verordnung ein wirksames Steuerungsinstrument zur Beherrschung der Leerstandsproblematik in Kommunen dar. Auch dem zunehmenden Trend, Mietwohnungen sehr lukrativ als Ferienwohnungen zu vermieten, kann dadurch erfolgreich entgegengewirkt werden (siehe Vermietungsportale wie zum Beispiel Airbnb.com).

Die Stadt Reutlingen ist eine Kommune, in der die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Der Wohnraummangel ist am Wohnungsmarkt deutlich spürbar. Auch die anhaltend hohen Zahlen an Wohnungsbewerbern bei der GWG Wohnungsgesellschaft Reutlingen sind ein klares Indiz für die Schärfe der Situation.

Da dem Wohnraummangel nicht mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnet werden kann, wird als weiteres, ergänzendes Instrumentarium der Wohnungspolitik die Einführung des Zweckentfremdungsverbots erforderlich.

Bei der Erarbeitung der hierzu notwendigen kommunalen Satzung orientiert sich die Stadt Reutlingen an modernen Satzungen wie z.B. die der Städte München, Freiburg und Konstanz.

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